--- title: "As Alterações Recentes à Lei do Arrendamento Urbano" description: "O Que Mudou e O Que Esperar." url: "https://ivs.legal/articles/as-alteracoes-recentes-a-lei-do-arrendamento-urbano/" lang: "pt-PT" category: "Direito imobiliário" author: "IVS Legal" datePublished: "2026-10-19T00:00:00.000Z" dateModified: "2026-10-19T19:51:00.000Z" --- # As Alterações Recentes à Lei do Arrendamento Urbano O Que Mudou e O Que Esperar. ## ## As Alterações em Discussão, Motivações e Estado Legislativo O regime do arrendamento urbano em Portugal regressou ao centro do debate político e jurídico. Na sequência das limitações impostas pelo anterior pacote [*Mais Habitação*](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/56-2023-222477692)[ (Lei n.º 56/2023)](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/56-2023-222477692), o Governo apresentou à Assembleia da República uma proposta de autorização legislativa para rever normas estruturais do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano ([NRAU — Lei n.º 6/2006](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=691\&tabela=leis)). Para proprietários e inquilinos, impõe-se esclarecer o que motiva esta iniciativa, quais as regras sob escrutínio e qual o seu estado processual real. ## O Que Motivou as Alterações? A crise no acesso à habitação, o aumento das taxas de juro e a inflação geraram forte pressão sobre o mercado habitacional. A resposta dada em 2023 assentou num modelo de intervenção estatal direta — designadamente através do arrendamento coercivo de imóveis devolutos e de restrições rígidas à fixação de rendas entre contratos sucessivos. A reação do mercado traduziu-se num efeito contraproducente: 1. **Retração da oferta:** Com a perda de previsibilidade e o congelamento indireto dos valores nos novos contratos, proprietários retiraram imóveis do mercado de longa duração; 2. **Insegurança jurídica:** A morosidade na resolução de incumprimentos reiterados e os entraves à recuperação dos imóveis aumentaram o risco percecionado pelos senhorios. A reforma em curso propõe uma mudança de paradigma: **repor a confiança dos proprietários e flexibilizar as regras contratuais para libertar oferta privada**, transferindo a responsabilidade da proteção dos arrendatários vulneráveis para o Estado (via apoios públicos e subsídios), em vez de a imputar à esfera privada. ## Principais Alterações em Discussão O texto em debate parlamentar foca-se em pontos determinantes da relação locatícia: 1. **Fim do travão à renda inicial:** Revogação do limite que impedia a fixação da nova renda além de 2% face ao valor praticado nos últimos cinco anos, restabelecendo a liberdade de mercado entre contratos. 2. **Oposição à primeira renovação:** Eliminação da vinculação mínima de três anos imposta ao senhorio no artigo [1096.º do Código Civil](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075-122540650), permitindo a oposição ao termo do prazo convencionado pelas partes (por exemplo, no final de um contrato de um ano). 3. **Resolução por mora e prazos:** Redução do patamar de resolução por falta de pagamento de **três para dois meses** de mora e revisão dos critérios de atrasos reiterados (mais de três atrasos em 12 meses). 4. **Garantias e comunicações:** Admissibilidade de até **três meses de adiantamento de rendas** (atualmente dois), maior liberdade na negociação da caução e previsão de notificações contratuais válidas por correio eletrónico. 5. **Agilização de despejos e BAS:** Concentração, num único procedimento no Balcão do Arrendatário e do Senhorio, da desocupação do imóvel e da execução das rendas em dívida. ## Atual Estado Legislativo: Já Estão em Vigor? **Não. Estas alterações substantivas ainda não estão em vigor.** O processo legislativo encontra-se nas seguintes coordenadas: 1. **Fase parlamentar atual:** A proposta de lei de autorização legislativa foi **aprovada na generalidade** pelo Parlamento e baixou à **Comissão da Especialidade**. O articulado detalhado e as normas transitórias estão a ser negociados entre os grupos parlamentares. 2. **Passos pendentes:** Só após a votação final global no Parlamento, promulgação pelo Presidente da República, publicação em Diário da República e o decurso do prazo de *vacatio legis* é que as normas entrarão em vigor. Posteriormente, o Governo terá ainda de aprovar e publicar o respetivo decreto-lei de desenvolvimento. Até à publicação formal da nova legislação, qualquer resolução por mora exige o cumprimento estrito dos três meses previstos na lei atual, permanecendo os contratos em curso vinculados ao quadro legal vigente. *O presente texto tem natureza meramente informativa e não constitui aconselhamento jurídico. A aplicação das normas referidas depende das circunstâncias concretas de cada caso e do quadro legal em vigor.* ## Cada situação tem o seu contexto. Converse connosco sobre a sua questão. [Entrar em contacto](/contact/) ## Continue a leitura Direito civil ### [Notários Passam a Emitir Apostilhas de Haia](/articles/notarios-passam-a-emitir-apostilhas-de-haia/) Descentralização e Modernização 15 de outubro de 2026 Direito civil ### [Nova Lei - Heranças Indivisas](/articles/nova-lei-herancas-indivisas/) O Fim do Bloqueio Sucessório por Desacordo entre Herdeiros 27 de agosto de 2026